Ứng dụng GIS trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án sửa chữa, nâng cấp đường tỉnh lộ 7, đoạn qua xã An Nhơn Tây, Thành phố Hồ Chí Minh

Nguyễn Thị Thuận ¹*, Nguyễn Hoài Phong², Nguyễn Văn Tuấn¹

¹Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh

²Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh

Email tác giả liên hệ: ntthuan@hcmunre.edu.vn

https://doi.org/10.5281/zenodo.17224052

Tóm tắt:

Đề tài nghiên cứu ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng phục vụ dự án sửa chữa, nâng cấp đường Tỉnh lộ 7 đoạn qua xã An Nhơn Tây, Thành phố Hồ Chí Minh. Mục tiêu của nghiên cứu là xây dựng cơ sở dữ liệu không gian phục vụ giải phóng mặt bằng, từ đó tính toán diện tích và giá trị bồi thường cho từng thửa đất và từng chủ sử dụng đất trong phạm vi dự án. Kết quả của nghiên cứu không chỉ góp phần nâng cao tính minh bạch trong quá trình bồi thường, rút ngắn thời gian thực hiện, mà còn giúp hạn chế tranh chấp trong quá trình triển khai các dự án hạ tầng giao thông tại địa phương. Nghiên cứu cũng khẳng định hiệu quả của GIS trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, một khâu then chốt khi triển khai các dự án sửa chữa, nâng cấp hạ tầng giao thông hiện nay.

Từ khóa :Bồi thường, Giải phóng mặt bằng, GIS

Application of GIS in Compensation and Land Clearance for the Provincial Road 7 Upgrade Project through An Nhon Tay Commune, Ho Chi Minh City

Nguyen Thi Thuan¹*, Nguyen Hoai Phong², Nguyen Van Tuan¹

¹Ho Chi Minh City University of Natural Resources and Environment, Viet Nam

²Compensation and Site Clearance Board of Cu Chi District, Ho Chi Minh City, Viet Nam

Corresponding Author Email: ntthuan@hcmunre.edu.vn

Abstract:

This research focuses on applying Geographic Information Systems (GIS) to support compensation and land clearance activities for the repair and upgrade project of Provincial Road 7 in An Nhon Tay commune, Ho Chi Minh City. The objective is to build a spatial database that facilitates land clearance by calculating the area and compensation value for each land plot and land user within the project’s scope. The results of the study contribute to improving transparency in the compensation process, reducing implementation time, and minimizing disputes during the execution of local traffic infrastructure projects. The research also confirms the effectiveness of GIS in land clearance, a critical phase in the implementation of current traffic infrastructure repair and upgrade projects.

Keywords: Compensation, Land clearance, GIS

1. Mở đầu

Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) hiện đang đẩy mạnh thu hút đầu tư và phát triển hạ tầng theo hướng bền vững, trong đó công tác bồi thường giải phóng mặt bằng (BTGPMB) là khâu then chốt quyết định tiến độ và hiệu quả của các dự án, đặc biệt trong lĩnh vực giao thông. Tuy nhiên, quá trình này thường trải qua nhiều giai đoạn và sử dụng đồng thời nhiều phần mềm trong việc quản lý dữ liệu bản đồ, tính toán diện tích thu hồi và áp giá xác định giá trị bồi thường dẫn đến nhiều hạn chế, thiếu đồng bộ. Cụ thể, do dữ liệu không được liên thông nên khi diện tích thu hồi thay đổi thì toàn bộ quá trình áp giá phải thực hiện lại từ đầu, đồng thời sai sót trong tính toán diện tích có thể kéo theo sai lệch trong kết quả bồi thường. Điều này làm gia tăng khối lượng công việc, kéo dài thời gian xử lý và tiềm ẩn nguy cơ phát sinh khiếu nại.

Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu giải pháp tích hợp và đồng bộ hóa dữ liệu là cần thiết, vừa nâng cao hiệu quả quản lý, giảm thiểu sai sót, vừa góp phần minh bạch và chuẩn hóa quy trình BTGPMB. Với sự phát triển của khoa học công nghệ, hệ thống thông tin địa lý (GIS) đã chứng minh hiệu quả trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu, tính toán diện tích thu hồi và giá trị bồi thường một cách chính xác, minh bạch, góp phần rút ngắn thời gian thực hiện và hạn chế tranh chấp. Một số công trình nghiên cứu gần đây [1-3] cho thấy xu thế tất yếu và tính khả thi của việc ứng dụng GIS trong công tác BTGPMB.

Xuất phát từ thực tiễn trên, nghiên cứu này ứng dụng GIS trong công tác BTGPMB dự án sửa chữa, nâng cấp Tỉnh lộ 7, đoạn qua xã An Nhơn Tây, TP.HCM.

2. Dữ liệu và phương pháp nghiên cứu

Để tính toán diện tích thu hồi đất và giá trị BTGPMB, nhóm nghiên cứu đã thu thập dữ liệu để xây dựng cở sở dữ liệu không gian phục vụ GPMB, phân tích chồng lớp để tính toán, thống kê diện tích thu hồi và giá trị bồi thường đồng thời trực quan hóa kết quả bằng bản đồ giá trị thu hồi đất. Quy trình nghiên cứu được thể hiện trong sơ đồ sau:

Hình 1. Sơ đồ quy trình nghiên cứu

2.1. Giới thiệu khu vực nghiên cứu

Dự án sửa chữa, nâng cấp đường Tỉnh lộ 7, huyện Củ Chi (cũ) được Ủy ban nhân dân (UBND) TP.HCM phê duyệt ngày 30 tháng 10 năm 2019. Tỉnh lộ 7 là một trong những tuyến đường huyết mạch quan trọng của khu vực Tây Bắc TPHCM, giúp kết nối khu vực với trung tâm Thành phố và các tỉnh lân cận. Tuyến đường bắt đầu từ xã An Nhơn Tây, chạy qua các xã Trung Lập Hạ, Trung Lập Thượng, Phước Thạnh và Thái Mỹ [4]. Nghiên cứu này tập trung vào một phần tuyến Tỉnh lộ 7, đoạn qua xã An Nhơn Tây, TPHCM.

Hình 2. Vị trí khu vực nghiên cứu

2.2. Thu thập và xử lý dữ liệu

Dữ liệu được mô tả trên bảng sau:

Bảng 1. Bảng mô tả dữ liệu

Nghiên cứu thực hiện thí điểm trên 2 mảnh bản đồ địa chính (tờ 71 và 76) thuộc xã An Nhơn Tây, khu vực có tuyến Tỉnh lộ 7 đi qua. Khu vực nghiên cứu rộng khoảng 50ha, tương ứng 291 thửa đất với các mục đích sử dụng khác nhau như đất ở nông thông (ONT), đất trồng cây lâu năm (CLN), đất ở kết hợp đất trồng cây lâu năm (ONT+CLN) và đất chợ (DCH).

Dữ liệu bản đồ địa chính được chuẩn hóa phân lớp đối tượng (gồm lớp thửa đất, lớp nhà và các đối tượng giao thông, thủy hệ), tiếp biên và chuyển sang định dạng *.shp để xây dựng cơ sở dữ liệu GPMB gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính.

Dữ liệu ranh giới GPMB được chuyển sang định dạng *.shp và chuyển sang dạng vùng để thực hiện các phép phân tích chồng lớp tiếp theo.

Bảng 2. Đơn giá đền bù đất đã được thẩm định và phê duyệt

Bảng 3. Đơn giá đền bù nhà ở, công trình đã được thẩm định và phê duyệt

2.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian phục vụ công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

Từ dữ liệu bản đồ địa chính và ranh giới quy hoạch đã được chuẩn hóa, tiến hành xây dựng cơ sở dữ liệu gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính. Geodatabase được tạo với các Feature dataset gồm Diachinh, Giaothong, Thuyhe, Quyhoach trong hệ tọa độ VN2000, múi 3 độ, kinh tuyến trục 105⁰45’. Dữ liệu không gian được nhập và kiểm tra topology để đảm bảo tính chính xác. Dữ liệu thuộc tính thửa đất được xây dựng với các thông tin: số thứ tự thửa, số hiệu tờ bản đồ, loại đất, tên chủ sử dụng, địa chỉ, diện tích. Tương tự, dữ liệu thuộc tính tài sản gắn liền với đất gồm các thông tin: số thứ tự thửa, số hiệu bản đồ, tên chủ sử dụng, địa chỉ, loại nhà, diện tích

2.4. Tính diện tích và giá trị bồi thường đất và nhà cho từng thửa đất

Từ cơ sở dữ liệu đã xây dựng, tiến hành phân tích chồng lớp để tính toán diện tích đất và nhà bị ảnh hưởng bởi dự án.

Với những thửa đất có nhiều mục đích sử dụng, ví dụ ONT + CLN thì giá trị bồi thường là tổng giá trị bồi thường của từng loại đất với đơn giá riêng. Dựa trên dữ liệu hiện trạng vị trí để thống kê diện tích từng loại đất, từ đó có thể tính toán chính xác giá trị bồi thường cho từng mục đích sử dụng của mỗi thửa đất. Tiếp theo, lần lượt chồng lớp Intersect giữa lớp thửa đất đã cập nhật diện tích từng loại đất với lớp quy hoạch và lớp tài sản gắn liền với đất với lớp quy hoạch, nhằm xác định diện tích đất và nhà nằm trong phạm vi giải phóng mặt bằng.

Sau khi tính được diện tích thu hồi đất và nhà, tiến hành gán đơn giá đền bù dựa theo loại đất, loại nhà (gồm số tầng, kết cấu) và bảng đơn giá theo quy định [5-7]. Cuối cùng tính được giá trị bồi thường đất và nhà dựa vào diện tích thu hồi và đơn giá tương ứng.

Tiền bồi thường đất = Đơn giá đất theo QĐ79 (Đơn giá quyền sử dụng đất theo thị trường) x Diện tích đất bị ảnh hưởng bởi dự án.

Tiền bồi thường nhà = Đơn giá nhà theo QĐ66 x Diện tích nhà bị ảnh hưởng bởi dự án.

Mỗi thửa đất có thể có thể có 1 hoặc nhiều hơn 1 căn nhà bị thu hồi. Do đó, cần sử dụng công cụ Summary Statistics để tính tổng giá trị bồi thường nhà cho từng thửa đất theo trường số thứ tự thửa. Kết quả là bảng tổng hợp giá trị bồi thường nhà theo từng thửa đất, đảm bảo mỗi thửa đất chỉ có một dòng dữ liệu duy nhất.

2.5. Lập bản đồ giá trị thu hồi đất và xuất kết quả bồi thường

Để trực quan hóa giá trị bồi thường đất và nhà cho từng thửa đất, đề tài tiến hành biên tập bản đồ giá trị thu hồi đất bằng phương pháp nền số lượng. Theo đó, mức giá trị bồi thường được thể hiện theo thang màu từ nhạt tới đậm tương ứng với giá trị thu hồi từ thấp đến cao.

Ngoài ra, ArcGIS cũng hỗ trợ xuất kết quả bồi thường theo từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất và từng loại đất ở nhiều định dạng khác nhau phục vụ công tác phân tích và báo cáo.

3. Kết quả nghiên cứu và thảo luận

3.1. Kết quả nghiên cứu

3.1.1. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu không gian phục vụ giải phóng mặt bằng

Cơ sở dữ liệu không gian phục vụ GPMB gồm các nhóm lớp: Địa chính, Thủy hệ, Giao Thông và Quy hoạch, được thể hiện trực quan như hình dưới.

Hình 5. Minh họa sản phẩm cơ sở dữ liệu không gian phục vụ GPMB

Dữ liệu thửa đất và dữ liệu nhà ở (tài sản gắn liền với đất) gồm phần không gian và phần thuộc tính được liên kết với nhau, là cơ sở để thực hiện đồng bộ việc tính toán diện tích thu hồi và xác định giá trị bồi thường, đồng thời trực quan hóa kết quả.

Bảng 4. Bảng dữ liệu thuộc tính thửa đất

Bảng 5. Dữ liệu thuộc tính nhà ở

3.1.2. Kết quả tính toán giá trị bồi thường giải phóng mặt bằng

Kết quả tính toán giá trị BTGPMB được xác định cho từng thửa đất, bao gồm giá trị bồi thường phần đất và giá trị bồi thường nhà ở bị ảnh hưởng bởi dự án. Các kết quả này được tổng hợp và thống kê theo bảng. Thông qua bảng thống kê, có thể truy xuất giá trị BTGPMB chi tiết theo từng thửa đất, loại đất và từng chủ sử dụng đất.

Bảng 6. Kết quả giá trị bồi thường giải phóng mặt bằng theo từng thửa đất

Từ kết quả thống kê giá trị bồi thường giải phóng mặt bằng theo loại đất, có thể lập biểu đồ thể hiện giá trị và cơ cấu tỷ lệ giá trị bồi thường theo loại đất như hình sau:

Hình 6. Biểu đồ thống kê giá trị bồi thường giải phóng mặt bằng theo loại đất

3.1.3. Kết quả xây dựng bản đồ giá trị thu hồi đất

Hình 7. Hình ảnh thu nhỏ của Bản đồ giá trị thu hồi đất tỷ lệ 1/2000

3.2. Thảo luận

Theo quyết định số 68/2024/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hồ Chí Minh, đơn vị trực tiếp làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB có trách nhiệm lập dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chi tiết cho từng tổ chức, hộ gia đình có nhà, đất trong phạm vi thực hiện dự án [7]. Việc xác định số tiền bồi thường đất đai, nhà ở là nhiệm vụ quan trọng, nó ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB của các dự án. Công việc này nhận được sự quan tâm từ các cấp chính quyền địa phương đến từng hộ dân trong phạm vi dự án.

Để xác định giá bồi thường về đất đai, nhà ở được chính xác, thuận tiện, nhanh chóng cho tất cả các thửa đất, đề tài đã ứng dụng công nghệ GIS kết hợp với CSDL không gian đã được xây dựng để xác định giá bồi thường cho tất cả tổ chức, cá nhân trong phạm vi bồi thường GPMB. Kết quả cho thấy việc tính giá bồi thường là chính xác với quy định của UBND Thành phố về mức giá cho tuyến đường Tỉnh lộ 7.

4. Kết luận

Nghiên cứu đã ứng dụng thành công công nghệ GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu không gian phục vụ công tác BTGPMB dự án sửa chữa, nâng cấp tuyến đường tỉnh lộ 7, đoạn qua xã An Nhơn Tây, TP Hồ Chí Minh từ nguồn dữ liệu bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng vị trí và bản đồ ranh giới giải phóng mặt bằng đã thu thập. Nghiên cứu đã tiến hành khai thác CSDL để giải quyết một số bài toán thực tiễn trong công tác BTGPMB tại tuyến đường này như: xác định diện tích đất và nhà bị ảnh hưởng bởi dự án, tính toán giá trị bồi thường về đất và nhà ở cho tất cả các thửa đất. Các kết quả đạt được góp phần nâng cao tính kịp thời và chính xác trong xử lý các vấn đề của công tác BTGPMB.

Kết quả của nghiên cứu khẳng định GIS là công cụ hỗ trợ đắc lực, và việc ứng dụng công nghệ GIS cần tiếp tục được đẩy mạnh nhằm mang lại hiệu quả cao hơn nữa cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai.

Cam kết của các tác giả

Tất cả các tác giả có tên trong bài báo cam kết sự đồng thuận và không có xung đột lợi ích trong công bố khoa học tại bài báo này.

Tài liệu tham khảo

1. Nguyễn Trọng Nhân, Nguyễn Hữu Phúc, Trần Văn Bắc, Lê Thiên Bảo, “Ứng dụng GIS xây dựng công cụ tính toán bồi thường giải phóng mặt bằng tuyến đường liên xã Thị Trấn – Thới Tam Thôn Huyện Hóc Môn TP. Hồ Chí Minh”, Tạp chí Trắc địa-Bản đồ, 10(3), 2024.
2. Nguyễn Kim Hoa, Nguyễn Thành Công, Trần Thống Nhất, “Ứng dụng GIS trong công tác tính toán, hiển thị và quản lý dữ liệu giá trị bồi thường GPMB dự án nâng cấp mở rộng đoạn đường DH403 tỉnh Bình Dương”, Tạp chí Xây dựng, số 9/2023.
3. Phạm Lê Tuấn, Hà Quốc Vương, Nguyễn Xuân Linh, Lê Phương Thuý, Bùi Ngọc Tú, Trần Quốc Bình,“Ứng dụng GIS trong công tác giải phóng mặt bằng tuyến đường Vành đai 2 của thành phố Hà Nội (đoạn Vĩnh Tuy – Chợ Mơ – Ngã Tư Vọng)”, Nghiên cứu - Ứng dụng, ĐH Khoa học Tự nhiên, Tổn g cục Quản lý Đất đai, 2018.
4. Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh, “Quyết định số 5244/QĐ-SGTVT ngày 30 tháng 10 năm 2019 của Sở Giao thông vân tải Thành phố Hồ Chí Minh về việc phê duyệt dự án Sửa chữa, nâng cấp đường Tỉnh lộ 7, huyện Củ Chi”, 2019.
5. Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh, “Quyết định số 66/2024/QĐ-UBND ngày 24/9/2024 ban hành Bảng giá nhà ở, công trình, vật kiến trúc xây dựng mới phần xây dựng công trình trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, 2024.
6. Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh, “Quyết định số 79/2024/QĐ-UBND ban hành ngày 21/10/2024 của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về sửa đổi, bổ sung quyết định 02/2020/QĐ-UBND ngày 16 tháng 01 năm 2020 của Ủy ban nhân dân thành phố quy định về Bảng giá đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, 2024.
7. Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh, “Quyết định số 68/2024/QD-UBND ngày 25/09/2024 ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, 2024.